Cómo financiar un terreno en Texas: 6 formas, de la más barata a la más cara

El mismo terreno de 10 acres calculado en cada vía, con la tasa y la fuente de cada una, quién califica y para quién no es cada opción.

TerraFunded, Equipo editorial

Publicado: 2026-11-10 · Actualizado: 2026-11-10

Portada de TerraFunded: Cómo financiar un terreno en Texas: 6 formas, de la más barata a la más cara

A noviembre de 2026, hay seis formas de pagar un terreno en Texas. Si calculamos el mismo terreno de 10 acres pagado en 15 años, de la más barata a la más cara quedan así: de contado ($99,000), préstamo de tierra de una cooperativa de crédito (unos $140,100), préstamo del Texas Veterans Land Board (unos $159,500), préstamo de banco para tierra sin servicios (unos $160,400, estimado), línea de crédito sobre tu casa o HELOC (unos $165,100) y financiamiento del dueño (unos $224,200 con TerraFunded: $5,940 de enganche y 180 pagos de $1,213 con 10% APR fija). Para quien califica a un banco, a una cooperativa o al VLB, el financiamiento del dueño es la opción más cara de esta lista. Le conviene a quien no puede o no quiere usar un banco, a quien compra con ITIN y a quien quiere cerrar en unas tres semanas.

Aviso: TerraFunded publica esta lista y aparece en ella como una de las seis opciones. Cada dato de otra institución viene de su propio sitio o de una fuente oficial, con link y fecha de consulta. Cuando una institución no publica un dato, lo decimos; los dos cálculos que son estimaciones están marcados como estimación, con su fórmula. Actualizado el 10 de noviembre de 2026. Datos verificados el 10 de noviembre de 2026.

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Resumen: las 6 formas comparadas en el mismo terreno

El terreno de la comparación es el lote 101 cerca de Olney, en el condado de Young: 10 acres sobre la Highway 79, con precio de contado de $99,000 y precio financiado de $118,800, según el feed público de inventario del 10 de noviembre de 2026. Todas las opciones se calculan a 15 años (180 pagos) para que se puedan comparar. No incluyen gastos de cierre, avalúo, impuestos ni seguro.

# Forma de pago Tasa usada Enganche en este terreno Pago mensual a 15 años Total pagado en 15 años Pagas de más sobre el contado
1 De contado No aplica $99,000 No aplica $99,000 $0
2 Préstamo de tierra de una cooperativa de crédito 6.000% (la tasa más baja que publica Education First FCU a 180 meses) $19,800 (20%) $668 $140,100 $41,100
3 Préstamo del Texas Veterans Land Board (VLB) 7.25% fija $4,950 (5%) $859 $159,500 $60,500
4 Préstamo de banco para tierra sin servicios (estimación) 10.18% (estimación: 7.18% de Freddie Mac más 3 puntos) $34,650 (35%) $699 $160,400 $61,400
5 Línea de crédito sobre tu casa (HELOC) 7.49% variable (promedio nacional de Bankrate) $0 de tu bolsa; los $99,000 salen de la línea $917 $165,100 $66,100
6 Financiamiento del dueño (TerraFunded) 10% APR fija sobre el precio financiado de $118,800 $5,940 (5% del precio financiado) $1,213 (180 pagos) $224,200 $125,200

Las cifras exactas, con centavos, están en la descarga de la sección "El dato original".

Cómo se hizo esta lista

Qué se midió. El total que pagas por el mismo terreno si lo terminas de pagar en 15 años: enganche más 180 mensualidades. Se usó un solo terreno y un solo plazo para que la diferencia venga de la forma de pago y no del terreno ni del tiempo. El VLB presta a 30 años y el HELOC puede durar más; los dos se calcularon como si se pagaran en 15 años, y abajo damos también la cifra a 30 años del VLB.

De dónde salió cada dato. Las tasas y los enganches salen de la institución que los publica o de una fuente oficial: la Texas General Land Office para el VLB, la cooperativa Education First Federal Credit Union, Texas Farm Credit, Herring Bank, Freddie Mac, Bankrate, la Reserva Federal y el USDA. El precio del terreno sale de nuestro feed de inventario. Todo se consultó el 10 de noviembre de 2026; los links están en "Fuentes y método".

La fórmula. Pago mensual = saldo × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), con r = tasa anual ÷ 12 y n = 180. Total = enganche + pago × 180.

Las dos estimaciones. (1) Para el préstamo de banco no hay una tasa publicada que aplique a tierra sin servicios. Herring Bank, un banco de Texas, publica que esas tasas van de 2 a 4 puntos arriba de las de una casa y que el enganche es de 35% a 50%. Usamos el promedio de Freddie Mac para una hipoteca de casa a 30 años (7.18% al 5 de noviembre de 2026) más 3 puntos, y el enganche más bajo del rango, 35%. (2) El HELOC tiene tasa variable; la calculamos como si se quedara en 7.49% los 15 años, y eso no está garantizado.

Qué quedó fuera. Los préstamos personales, los préstamos agrícolas del USDA y los contratos de renta con opción a compra no entran en la tabla; abajo explicamos por qué. Tampoco se incluyen los gastos de cierre, que cambian según cada caso.

Lo que no es. No es una cotización. Tu tasa depende de tu crédito, tus ingresos y el terreno. Pide la cotización por escrito antes de decidir.

1. De contado

A noviembre de 2026, pagar de contado el terreno de 10 acres de TerraFunded cerca de Olney, en el condado de Young, cuesta $99,000, la cifra más baja de esta lista porque no hay intereses ni recargo por financiamiento.

Cómo funciona. Pagas el precio completo en el cierre, en una compañía de títulos (title company), y recibes la escritura a tu nombre. Varios vendedores, TerraFunded entre ellos, publican un precio de contado más bajo que el precio financiado.

En este terreno. $99,000 más los gastos de cierre.

Mejor para: quien ya tiene el dinero y no lo necesita para otra cosa.

No es para: quien dejaría sin ahorros a su familia para pagarlo. Conviene guardar dinero para el pozo, la fosa séptica y la luz, que en un terreno sin servicios suman de $20,000 a $50,000 según nuestra guía de casa móvil.

2. Préstamo de tierra de una cooperativa de crédito

A noviembre de 2026, Education First Federal Credit Union, una cooperativa de crédito de Texas, publica para préstamos de tierra sin construcción una tasa desde 6.000% a 180 meses, con hasta 80% del precio o del avalúo financiado. En el terreno de Olney eso da $19,800 de enganche y unos $668 al mes, unos $140,100 en total.

Cómo funciona. Una cooperativa de crédito (credit union) presta a sus miembros. Revisa tu crédito y tus ingresos, pide un avalúo y financia hasta un porcentaje del valor. Education First dice que presta solo para terrenos en Texas y hasta 15 años. La tasa que publica es "la más baja disponible"; la tuya depende de tu crédito. Farm Credit funciona parecido: Texas Farm Credit explica en su material para compradores que el enganche para tierra empieza normalmente en 20% y que la tasa se puede fijar de 1 a 20 años. Ni Texas Farm Credit ni Capital Farm Credit publican sus tasas: hay que pedirlas.

En este terreno. $19,800 de enganche (20%), préstamo de $79,200 a 6.000% por 180 meses: $668 al mes y unos $140,100 en total.

Mejor para: quien tiene buen crédito, ingresos que se pueden comprobar y el 20% de enganche.

No es para: quien no tiene ese 20%, quien no puede comprobar ingresos, o quien no es miembro y no puede hacerse miembro de la cooperativa.

3. Préstamo del Texas Veterans Land Board

A noviembre de 2026, el Texas Veterans Land Board (VLB) presta a veteranos y militares residentes de Texas hasta $200,000 para comprar tierra, a 7.25% fija y hasta 30 años, normalmente con 5% de enganche, según la Texas General Land Office. En el terreno de Olney son $4,950 de enganche y unos $859 al mes si lo pagas en 15 años, unos $159,500 en total.

Cómo funciona. Es un programa del estado, distinto del préstamo VA federal. El veterano debe ser residente de Texas, cumplir uno de los requisitos de servicio militar y pasar la aprobación de crédito. El terreno debe cumplir las reglas del programa, incluido el acceso legal a un camino. Para el vendedor, un préstamo del VLB es una venta de contado: compáralo contra el precio de contado, no contra el precio financiado, y pregúntale al vendedor antes de reservar.

En este terreno. $4,950 de enganche y $94,050 prestados a 7.25%. A 30 años son unos $642 al mes y unos $235,900 en total. Pagado en 15 años son unos $859 al mes y unos $159,500 en total.

Mejor para: veteranos y militares elegibles. Si calificas, empieza aquí: en este terreno, pagado en 15 años, sale unos $64,800 más barato que nuestro financiamiento.

No es para: quien no es veterano ni militar elegible, ni para terrenos que no cumplen las reglas del VLB. Comparamos las dos opciones línea por línea en préstamo del Veterans Land Board contra financiamiento del dueño.

4. Préstamo de banco para tierra sin servicios

A noviembre de 2026, Herring Bank, un banco de Texas, publica que un préstamo para tierra sin servicios pide de 35% a 50% de enganche y cobra de 2 a 4 puntos más que una hipoteca de casa. Con el promedio de Freddie Mac de 7.18% más 3 puntos, el terreno de Olney costaría unos $160,400 en 15 años (estimación).

Cómo funciona. El banco revisa crédito, ingresos y el terreno, y suele pedir más enganche que para una casa porque la tierra sin servicios es una garantía más difícil de vender. Herring Bank publica que los préstamos para tierra son más cortos que los de casa, de 10 a 20 años.

En este terreno (estimación). $34,650 de enganche (35%) y $64,350 prestados a 10.18%: unos $699 al mes y unos $160,400 en total. La mensualidad es baja porque el enganche es alto. El terreno de Olney tiene la línea de luz sobre el camino, así que un banco podría tratarlo como lote sin mejoras, para el que Herring publica de 25% a 35% de enganche.

Mejor para: quien tiene buen crédito, ingresos comprobables y una tercera parte del precio o más para el enganche.

No es para: quien no tiene ese enganche. Más detalle en financiamiento del dueño contra hipoteca de banco y en la comparación lado a lado.

5. Línea de crédito sobre tu casa (HELOC)

A noviembre de 2026, la tasa promedio nacional de una línea de crédito sobre el valor de tu casa (HELOC, home equity line of credit) es 7.49% variable, según Bankrate al 4 de noviembre de 2026. Si sacaras de ahí los $99,000 del terreno de Olney y los pagaras en 15 años sin que cambie la tasa, serían unos $917 al mes y unos $165,100 en total.

Cómo funciona. Pides prestado contra el valor de la casa donde vives y con ese dinero pagas el terreno de contado. En Texas, la Constitución (Artículo XVI, Sección 50(a)(6)) limita la suma de todo lo que debes sobre tu casa a 80% de su valor de mercado. La garantía es tu casa, no el terreno.

En este terreno. $0 de tu bolsa en el cierre, $99,000 de la línea a 7.49%: unos $917 al mes y unos $165,100 en 15 años, si la tasa no sube.

Mejor para: dueños de casa en Texas con suficiente capital y un ingreso estable.

No es para: quien no tiene casa propia, quien no tiene capital suficiente, ni para quien no quiere arriesgar su casa por un terreno. La tasa es variable: puede subir.

6. Financiamiento del dueño (TerraFunded)

A noviembre de 2026, TerraFunded vende el terreno de Olney en $118,800 con financiamiento del dueño: $5,940 de enganche (5% del precio financiado) y $1,213 al mes durante 180 pagos, con 10% APR fija y aprobación sin banco, unos $224,200 en total. Es la opción más cara de esta lista.

Cómo funciona. El vendedor es quien presta. Con TerraFunded, el precio financiado es más alto que el de contado (aquí $118,800 contra $99,000) y la tasa es 10% APR fija a 10 o 15 años, sin pago global (balloon) y sin penalidad por pagar antes. El enganche empieza en 5% del precio financiado y no tiene máximo. Se cierra en una compañía de títulos con licencia en Texas, en unas tres semanas según el trabajo de título, con unos $1,500 de gastos de cierre, y la escritura con garantía (Warranty Deed) queda registrada a tu nombre ese día. Para apartar el terreno hay una reserva de $1,000: lo saca del mercado, se abona al enganche y no es reembolsable.

En este terreno. A 15 años: $5,940 de enganche y 180 pagos de $1,213 con 10% APR fija, unos $224,200 en total. A 10 años: $5,940 de enganche y 120 pagos de $1,491 con 10% APR fija, unos $184,900 en total. Pagar de más cada mes baja el total.

Mejor para: quien no puede o no quiere usar un banco, quien compra con ITIN, quien vive en otro estado o en otro país, quien no tiene el 20% o el 35% de enganche que piden los bancos, y quien quiere cerrar en unas tres semanas. Los requisitos de TerraFunded están en qué necesitas para comprar con financiamiento del dueño.

No es para: quien califica a un banco, a una cooperativa o al VLB y tiene el enganche: le va a salir más barato con ellos.

El dato original: el mismo terreno en todas las vías

Esta tabla es nuestra y cualquiera la puede reconstruir con la fórmula de arriba. Junta las seis formas de la lista y las dos variantes que más se preguntan: el VLB a su plazo completo de 30 años y el financiamiento del dueño a 10 años.

Variante Enganche Saldo financiado Tasa Pagos Pago mensual Total pagado
De contado $99,000 $0 No aplica 0 No aplica $99,000
Cooperativa de crédito, 15 años $19,800 $79,200 6.000% 180 $668.33 $140,099
VLB pagado en 15 años $4,950 $94,050 7.25% 180 $858.55 $159,489
VLB a 30 años $4,950 $94,050 7.25% 360 $641.59 $235,922
Banco, tierra sin servicios, 15 años (estimación) $34,650 $64,350 10.18% 180 $698.61 $160,400
HELOC, 15 años, tasa sin cambios $0 $99,000 7.49% 180 $917.18 $165,092
TerraFunded, 10 años $5,940 $112,860 10% APR 120 $1,491.45 $184,914
TerraFunded, 15 años $5,940 $112,860 10% APR 180 $1,212.80 $224,244

Dos lecturas de la tabla. Primero, el plazo pesa tanto como la tasa: el VLB, que tiene una de las tasas más bajas, cuesta más que nuestro financiamiento a 15 años si se paga a 30 años, porque son 360 pagos. Segundo, el precio financiado también cuenta: en el financiamiento del dueño de TerraFunded, la diferencia entre $118,800 y $99,000 se suma a los intereses.

Descarga: la tabla completa en CSV.

Para quién no es cada opción

  • De contado: no es para quien se quedaría sin ahorros para los servicios del terreno.
  • Cooperativa de crédito: no es para quien no tiene 20% de enganche ni ingresos comprobables.
  • VLB: no es para quien no es veterano o militar residente de Texas, ni para terrenos sin el acceso que pide el programa.
  • Banco: no es para quien no tiene de 35% a 50% de enganche para tierra sin servicios.
  • HELOC: no es para quien no tiene casa con capital, ni para quien no quiere poner su casa como garantía.
  • Financiamiento del dueño (TerraFunded): no es para quien califica a cualquiera de las anteriores y tiene el enganche: le cuesta más.

Quién no aparece en esta lista y por qué

  • Préstamo personal. La Reserva Federal publica que la tasa promedio de un préstamo personal a 24 meses en bancos comerciales fue 11.90% en agosto de 2026. A ese plazo, $99,000 serían unos $4,656 al mes, una mensualidad que pocas familias pueden pagar, y la fuente no publica tasas a 15 años. Por eso no se puede comparar en la tabla.
  • Préstamos agrícolas del USDA (Farm Service Agency). El préstamo directo para comprar una granja tuvo 6.250% en octubre de 2026, pero es para productores que operan una granja familiar y, por regla general, tienen al menos tres años de experiencia en la operación de una granja en los últimos diez. No aplica a la mayoría de quienes compran 10 acres para vivir, construir o pasar los fines de semana.
  • Contrato por escritura y renta con opción a compra. Son otras formas en que el vendedor financia, pero no te dan la escritura el día del cierre. Las explicamos en Warranty Deed contra contrato por escritura.
  • Otras empresas que financian terrenos. Esta lista compara formas de pago, no vendedores. Para comparar empresas, ve las mejores empresas de terrenos con financiamiento del dueño en Texas.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la forma más barata de financiar un terreno en Texas?

Para quien califica, un préstamo de tierra de una cooperativa de crédito o el préstamo del Texas Veterans Land Board para veteranos. En nuestro cálculo de un terreno de $99,000 pagado en 15 años, la cooperativa da unos $140,100 en total y el VLB unos $159,500, contra unos $224,200 del financiamiento del dueño.

¿Cuánto enganche piden los bancos para comprar un terreno en Texas?

Más que para una casa. Herring Bank, un banco de Texas, publica de 35% a 50% para tierra sin servicios, y Texas Farm Credit dice que el enganche para tierra empieza normalmente en 20%. En un terreno de $99,000 son de $19,800 a $49,500.

¿Puedo usar el valor de mi casa para comprar un terreno en Texas?

Sí, con una línea de crédito o un préstamo sobre el valor de tu casa, si tienes capital suficiente. La Constitución de Texas limita todo lo que debes sobre tu casa a 80% de su valor, y la garantía es tu casa.

¿Se puede financiar un terreno en Texas con ITIN?

Con TerraFunded sí: pedimos Seguro Social o ITIN, además de identificación oficial vigente, el enganche con los gastos de cierre y una forma de pagar cada mes. Bancos y cooperativas deciden caso por caso, así que pregúntales directamente.

¿El financiamiento del dueño es más caro que un banco?

Sí, para quien califica al banco. En el mismo terreno pagado en 15 años, nuestro financiamiento cuesta unos $224,200 en total ($5,940 de enganche y 180 pagos de $1,213 con 10% APR fija) y un préstamo de banco estimado unos $160,400. La diferencia es el precio de no necesitar banco ni un enganche de 35%.

¿Cuánto tarda en cerrar cada opción?

Con TerraFunded, unas tres semanas según el trabajo de título. Los bancos, las cooperativas y el VLB necesitan aprobación de crédito y avalúo, así que suelen tardar más; pide la fecha estimada por escrito antes de reservar un terreno.

Fuentes y método

Esta página es información general, no asesoría legal ni financiera. Las tasas y los precios cambian; cada institución decide con tu crédito y el terreno, y los términos de cualquier compra son los de tus documentos del contrato.

Historial de cambios

  • 10 de noviembre de 2026: publicación. Seis formas de pago calculadas sobre el terreno 101 de Olney con datos consultados ese día.

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